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1기신도시 재건축에 대한 이해를 돕고자 글을 쓰네요.
일산 분당 평촌 아파트를 보면 38, 48, 60평으로 구성된
중대형 평형으로 구성된 아파트 단지를 볼 수 있습니다.
이런 아파트들은 다운사이징을 통해 사업성을 높일수 있습니다.
예시) 다운사이징 재건축 간단하게 설명 드릴께요.
38, 48, 60평 아파트로 구성된 중대형단지 평균 대지지분은 22평 , 용적율 190% 인 아파트입니다.
만약 이 아파트가 25평 32평으로 구성되었다면 대지지분 22평, 용적율 90~100% 단지인겁니다.
그런데 이파트를 용적율 330% 로 25,32평으로 재건축 한다면 100% 뺀 230% 를 일반분양을 해서 사업비를 충당하는 겁니다.
그러니 재건축시 추가분담금이 0원 또는 반대로 돈을 받는다는 겁니다.
반대로 소형평형으로 구성된 13평 18평 25평 단지 평균대지지분 13평 용적율은 140% 입니다. 중대형평형 단지보다 용적율이 낮아서 사업성이 좋을꺼라는 착시 현상에 속는분도 계십니다.
그런데 보통은 다시 13평이나 18평으로 재건축해서 입주하기보다는 국민평형 25평이나 32평으로 상향해서 재건축하겠다 하면 용적율이 240% 로 상행되는 겁니다. 이 상태에서 330% 용적을 사업허가 받는다면 일반분양을 90%밖에 안나오기 땜에 사업성이 떨어지는 겁니다.
어렵지만, 간단한 예시를 통해 재건축시 용적율이란 정의 했구요.
재건축은 입지가 첫번째고
대지지분,용적율이 두번째이고
사업속도가 세번째입니다.
1기 신도시들은 구획된 도시로 30년동안 학군 교통 그리고 인프라가 발전된 지역입니다. |
