요즘 건설업체 안전 문제 등으로 공급이 부족해지니 앞으로 서울아파트가 폭등한다는데 어찌보면 맞는 말이죠. 공급이 부족하니 당연히 집값은 오를 것이다..그러나 개인적으로 주담대 6억, 갭투자 규제, 전세 금융지원 축소를 계속 유지한다면 서울 아파트 폭등은 없습니다.
전세대출이 축소되면 전세가 월세로 전환될 것이고 그렇게 되면 갭으로 투자하는 것은 갈수록 어려워짐. 앞으로 역전세 현상이 엄청 나올 겁니다.
한 예로 지금 20억 짜리 집에 10억 전세 놓고 있으면 현 임차인이 이사가면 다음 임차인이 전세 대출 못 받으면 집주인은 일단 10억을 내주어야 하거나, 전세중 일부를 내주고 나머지는 반전세로 전환하는 것이죠. 이러든 저러든 집주인은 추가 자금이 필요해집니다.
서울 시내 이런 여건인 집은 상당히 많을 것이고 이렇게 되면 갭투자 하는 사람도 줄어든 전세금액 만큼 추가 자금이 있어야 됩니다.
주담대,전세대출 규제만해도 집 매수자는 규제 전보다 자기 자금이 훨씬 더 많이 있어야 합니다.
20억 짜린데 예전에는 10억은 갭, 8억은 주담대, 자기 자금은 2억이면 되는데, 이제는 갭은 불가하고 주담대 6억만 가능하니 자기 자금이 14억이 필요하게 됩니다.
과연 서울사람이든 지방 사람이든 14억을 당장 동원할수 있는 사람은 몇명이나 될까요?
참고로 전국에 금융자산(연금 포함) 10억 이상은 42만명 정도임.
주담대 6억, 전세대출 축소, 갭 투자 규제가 계속되면 과거와 같은 급등은 없습니다. 다만 이런 상태로 몇년가면 일본식 집값 폭락 걱정이 살짝 됩니다. |
