아파트 2채와 입주권 1채 보유중입니다. 얼핏 보기엔 양도세로 다 뜯길거 같습니다. 좌파 정권은 불로소득을 아주 싫어하니 일 안하고 돈 따먹는걸 다시 갈취해 갑니다. 실거주 1채 외에는 무지막지한 세금 때리니 똘똘이 1주택이 선호되며 강남이 평당 1억을 넘어 2억을 향해 질주중이죠.
자산이 어느정도 형성되면 '세태크' 에 신경 써야 합니다. 탈세 하자는 의미가 아니라 법 테두리안에서 최대한 세금을 적게 부담할 방법을 공부하고 자산을 지켜내자는 뜻입니다. 저는 아파트가 3채인데 양도세를 한푼 내지 않아도 됩니다. 어떻게 이게 가능할까요 ? 현재 실거주 아파트를 조만간 매도합니다. 일시 2주택자에겐 양도세를 부과하지 않습니다. (일시 2주택에 대한 양도세 부분은 별도로 검색하시길 바랍니다)
아파트가 3채라면서 어떻게 일시 2주택에 해당될까? 답은 제가 보유중인 입주권이 건물 아닌 '도로' 이기 때문입니다. 재개발 부지 도로를 일정면적 이상 보유하면 입주권을 받을 수 있습니다. 여기엔 몆가지 조건이 있죠. 조합설립이 되기전에 매수해야 합니다. 저는 이런것을 사전에 공부했고 재개발이 유력한 지역에 2009년 5천만원 주고 소유권 이전을 완료했습니다. 그후 약 2년뒤 조합이 설립되었고 현재 철거진행 중입니다. (재개발 도로 입주권의 자세한 내용 역시 별도 검색하시길 바랍니다)
09년도 5천만원은 제법 큰 돈이었습니다. 애들 사교육비 한창 나갈때였으나 허리띠 조이고 마이너스 통장도 활용하며 그렇게 버텨나갔습니다. 그 사이 회사에서 진급도 하고 월급은 계속 올라 상대적 부담이 점점 덜어졌네요.
최근, 부동산에서 전화가 옵니다. 프리미엄 5억 줄테니 팔라하네요. 지금 팔게되면 양도세 2.5억 토하게 됩니다. 이 물건이 주택으로 카운트되면 고민하겠지만 주택수에 잡히지 않으니 저는 팔 이유가 없습니다. 2030년 입주쯤엔 최소 15억은 넘어갈테니 추가분담금 5억, 총 5.5억 투자해 최소 10억은 먹을 수 있는겁니다. 추분은 준공후 입주때 납부하니 제 실제 투자금은 5천이고 현재 미실현 수익은 5억. 10배가 된겁니다. 5년후 추분 내면 실현 수익은 최소 10억이 됩니다. 보유기간 20년에 초기 투자금 대비 20배의 수익을 보게 되죠.
정년 년장이 안되면 그때쯤엔 저도 은퇴를 할겁니다. 퇴직금, 개인연금, 국민연금이 나올때까지 크레바스 기간이 약 5년입니다. 그 5년간 저는 생존 위한 알바나 제 2의 취업 안해도 될겁니다. 제 통장엔 비과세 아파트 매도 금액이 빵빵하게 채워져 있을테니까요.
여기 회원중에 주식을 아주 사랑하는 분 계십니다. 매일같이 성과를 자랑합니다. 본인이 주식을 잘하면 퇴사후 전업하여 주식해도 괜찮습니다. 제가 주식 하지 말라는건 주식에 소질있는 사람은 소수라 그렇습니다. 주식은 아파트 시장과 아주 다릅니다. 하이닉스가 올랐다 해 셀트리온이 오르지 않습니다. 엘지화학이 오른다고 카카오가 움직이지 않습니다. 특히 한국 주식은 변동성이 큽니다. 오를땐 좋은나 하락장에서 버티는게 아주 힘들죠.
대한민국에서 가장 쉬운 재태크를 뽑으라면 전 단연코 '아파트' 를 추천 합니다. 인구 감소의 이유로 수도권에 한정 합니다. 아파트는 강남부터 오르고 서울 2급지가 시차 두고 오릅니다. 그 온기가 주변 확산하며 과천, 분당, 광명으로 번지고 정부에서 2차 3차 대책을 내면 풍선효과로 그아래 평촌, 용인, 수지, 수원으로 불이 붙습니다. 주식에서 이렇게 순차적으로 상승하면 바보 아닌이상 다음 섹터주식 매수해 기다려 수익볼 수 있는데 코스피, 코스닥은 절대 그러지 않습니다. 지금 한국 주식 불장이라는데 코스닥 잡주 가진 회사 직원 얼굴은 하루하루 흙빛 입니다.
아파트 상승의 메커니즘은 간단합니다. 개별 주식과 달리 압구정 현대는 영업이익이나 PBR을 따지지 않습니다. 마포 래미안 입주자 대표의 횡령으로 코스피 퇴출되어 집값이 0원 되는 일은 일어나지 않습니다. 약 13년 주기로 아파트 시장은 상승과 하락을 반복하며 계속 우상향 합니다. 순서는 항상 강남부터 스타트, 다음 입지순으로 움직입니다. 40년전부터 이렇게 움직였습니다. 자본주의를 이해하고 약간의 용기만 있으면 아파트로 수익내기는 땅짚고 헤엄치기죠.
한채도 못가진 분 계십니다. 한채만 가진분도 계시죠. 3채 가졌다 손가락질 하고 투기꾼이라 욕할 수 있습니다. 그렇게 해도 현실에서 바뀌는건 없다는게 팩트죠. 사촌 한명이 투자활동 하지 않습니다. 그냥 저축만 합니다. 저축만하는게 잘못된건 아닙니다. 투자 안하면 아무일도 일어나지 않습니다. 본인이 선택하고 주식으로 수익보거나 아파트로 수익 보는걸 배아파 하는건 아주 잘못된 겁니다. 투자엔 리스크가 수반되는데 위험 회피는 하고 싶고 투자자처럼 높은 수익을 가지고 싶은건 잘못된 욕심 입니다.
하락론자 역시 마찬가지죠. 집값이 떨어진다 믿으면 신경 안쓰고 생업하면 됩니다. 반포 아파트가 300억 가고, 주인집 아파트가 10배 올라도 신경 끄고 사시면 됩니다. 조만간 10분의 1토막 나고 곡소리 날테니 그 믿음 그대로 가져 가시면 됩니다. 그런데 그러지 않고 시기하고 질투하고 배아파 합니다. 본인의 잘못된 선택이니 그 결과에 대한 책임도 본인이 감수해야 합니다.
빠른 은퇴하며 수익형 부동산에 올인한 분 계십니다. 현명한 선택일 수 있죠. 따박따박 월세 나오니 얼마나 든든하겠습니까. 수익형 부동산은 아파트가 상승한다고 같은 비율로 오르지 않습니다. 아파트 상승장에서 가끔 이불킥 하는분 계십니다. 본인의 순자산은 크게 변함 없는데 아파트 보유한 지인은 재산 2~3배 증가하니 아무 느낌 없다면 잘못된 거겠죠. 그러나 수익형은 매달 나오는 월세가 있습니다. 본인이 그걸 선택했으면 거기에 만족하고 감사하면 됩니다.
내일,,, 3차 규제책이 발표 됩니다. 문재인 정권과 같은 좌파 경제논리로 접근하니 시장은 더 자극 받을 겁니다. 김현미 시즌 2 가 시작되었다 합니다. 이미 강남과 한강벨트, 과천은 21년 전고점 대비 130%를 넘기는 중입니다. 추격매수 하라는 의미는 아닙니다. 제 글 오해 마시고, 부동산 흐름, 특성 깊이 있게 공부해 무릎에 매수. 10년 이상 긴 호흡으로 아파트 투자하시면 은퇴후 지인보다 쬐금 여유있는 생활은 가능할 겁니다. |
