우리가 부동산에 투자히는 이유는 향후 지가 상승과 월세에 있다고 볼 수 있습니다. 그러나 여러 제도적 규제기 있어 접근이 어려워 지고 있는게 현실입니다. 따라서 저는 많은 은오님들에게 채권 투자하시라고 추천 드립니다. 읽어보시고 체권 금융에 대해 눈뜨시면 부동산 투자와 채권 투자가 비슷하다는 사실도 알고 금융 투자에 대해 이해하실 수 있을 것입니다. 공부 시작 합니다.
예를 들어 볼게요
상황 1. 신축 상가 분양 (채권이 처음 발행될 때)
어떤 건물(채권)을 10억 (액면가) 에 샀고
매년 4천 만원 (4%) 월세(이자) 를 받습니다.
이때 쿠폰금리 = 4%, 일드 = 4% (같음)
10억 종자돈으로 신측 상가를 분양받았습니다. 연 4천만원을 받아 수익율 4천만원 입니다. 매년 따박 따박 나옵니다. 만기까지 약속한 월세는 반듯이 나옵니다.
상황 2. 금리가 상승했을 때 (시장 월세 6%)
미국 연준에서 금리를 높였습니다. 이제 새로 분양하는 10억 짜리 건물(신규 발행 채권) 들은 연 6천 만원(6%) 임대수익을 보장해 줍니다. 그럼 누가 예전의 연 4천만원의 임대 수익 받는 기존 건물을 10억원 사겠어요?
이건 수익률이 낮잖아!
그래서 당신의 건물(채권)은 가격을 할인해야 팔립니다. 금리가 높아지면 채권가격이 떨어지는 이유입니다. 금리가 올라가면 당신이 소유했던 건물(채권) 가격이 떨어지는 이유입니다.
기존 건물(기존 채권)은 가격을 낮춰야 팔리니, 예를 들어, 매년 임대수익 4천만원을 받으니까, 건물 가격이 6억7천만원어야 하고, 그래야 실제 수익률은 6% 가 되는 것입니다. 시장이 냉정하게 보일 수 있죠. 금리 2%변화로 10억 건물이 6억7천 만원으로 변했네요. 그러마 월세는 따박따박 들어옵니다.
즉,
쿠폰금리(4%)는 그대로지만
가격이 떨어지면서 일드가 6%로 올라간 것이에요.
상황 3. 금리가 하락했을 때 (시장 수익 2%)
이번엔 반대로, 새로 분양하는 건물들이 금리가 하락하면서 2%밖에 고정 임대 수익을 받는다고 가정해 봅니다. 그럼 당신이 보유한 건물(4% 월세)은 시장에서 더 매력적이 됩니다.
이건 고정 신규 분양 보다 월세가 높네!
사람들이 사고 싶어해서 가격이 올라갑니다. 예를 들어 약 20억까지 올라가야 하며, 20억 투자로 4천 만원을 받으니까 실제 수익률은 2% 가 됩니다.
즉,
쿠폰금리(4%)는 그대로인데
가격이 올라서 일드는 2%로 내려간 것이에요.
10억 건물이 20억 되는 것입니다. 당신의 10억 짜리 건물은 20억이 되었습니다. 연 임대 수익 4천 따박 따박 받으면서 말이죠. 금리가 2%로 낮아 졌는데 건믈 가격이 20억으로 올랐으니 기분이 좋습니다.
현재 미국 채권 금리가 4%대 입니다. 이 금리가 2%대로 내려간가면 채권 가격이 2배가 되는 것입니다.
위 사진은 2054년 만기 채권 UST 4.5% 11/15/2054 (미국 30년 만기 국채) 입니다.
이 채권은 매년 액면가 100달러당 4.5달러의 이자를 주는 고정 임대 수익 같은 자산입니다. 즉, 당신이 10억원을 투자했다고 가정하면 매년 4천5백만원 (6개월마다 2천2백5십만원씩) 받는다는 뜻입니다.
그런데 시장에서는 지금 4.71%의 수익률을 요구하고 있어요. 그래서 쿠폰금리(4.5%)보다 약간 낮게 평가되어
가격이 9억6천7백 만원으로 떨어진 상태입니다.
지금 이 UST 2054는 장기 금리가 약간 오른 상태라 할인 거래 중입니다. 만약 FED 미 연준이 금리를 내리면 (예: 2026~2027년에 Fed 인하 시작) 이 채권 가격은 $100 이상으로 상승 가능합니다. 반대로 금리가 더 오르면 (예: 10년물 5.5%) $90 이하로 떨어질 수도 있습니다.
결론 적으로, 장기적으로 금리가 하락할 것 같다고 생각하시고 4.5%의 확정 임대수익을 받고 싶으시면 사진 속 미국 국채에 투자하면 됩니다. 금리가 2%대로 떠어진다면 월세는 따박따박 받으면서 채권의 가격은 2배가 될테니까요. |
