가제 : 갈데 없는 전세 세입자를 위하여!
앞서 주택연금은 가급적 절대 신청하지 않도록 말씀을 드렸습니다.
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한 부동산 금융 문제에 대하여 매우빠른 속도로 집필한 부분에 대하여 매끄럽지 않은 부분 양해 바랍니다.
전체적으로 다 그런 것은 아니지만, 전세가격이 워낙 많이 올라서,
걱정인 사람들이 한 둘이 아닙니다.
수익이 난 주식을 팔아서 전세보증금 상승분 1억을 채우는 사람들도 있고,
계속 전세가가 오르는데, 불안한 마음에 이 참에 좀 더 저렴한 아파트를 매수하려는 사람도 있고,
집도 없는데 전세가격은 미친듯이 올라서 걱정이 태만인 사람도 있고,
아직 아이가 초등학교 졸업도 안했는데, 집주인은 전세보증금 이야기르 스물스물 꺼내는 거 보니, 이사를 가야하나 싶은 생각도 있고,
등등 서울시 중산층 정도에 해당되는 약 15억 정도 전후의 아파트를 기준으로 하였을 때, 전세가격이 올랐는데, 계약기간의 임박타이밍도 맞물려 걱정이신 분들이 한둘이 아니실 것입니다.
상승을 하고 있는 지역의 특징은 물가상승 및 공급부족과 함께,
전세가가 올라가면서 매물이 씨가 마르고, 매매가격이 탄탄하게 우상향해주는 이른바 조금씩 상승을 하고 있는 것입니다.
이 글에서는 철저히 전세 세입자 독자님들을 위해서 썻습니다.
서울의 중산층 정도가 약 15억 정도 전후의 아파트에 해당된다고 하니, 이럴 경우 지역마다 차이는 있지만, 전세가는 약 8억 정도 합니다. 전월세 전환율도 물건,지역,노후도 등 마다 차이는 있지만, 대략 전세 8억에 살고 계신분들은 자세히 뜯어 보면 전세자금대출이 있는 경우가 많습니다. 예를 들어 전세 8억에 살고계신 분이 전세자금대출 2억이 있는데 이자만 매달 70만원이 나가고 있는 것이죠.
근데 이상황에서 또 9억으로 된 경우 주식을 팔아서 전세보증금 상승분 1억을 넣을 수 있으면 좋죠. 하지만 여유가 안되는 경우에는 또 첩첩산중입니다.
지금과 같은 매물이 씨가 마른 상태에서 집을 보여주면 집이 이른바 동네 북이 됩니다. 예민하지 않은 사람은 관계 없는데 ,예민한 사람은 또 이만한 스트레스가 없을 수도 있어요. 이사준비를 해야하고, 이사비용이 들어가고 , 또 새로운 집을 또 알아봐야 하고, 육아나 일도 스트레스인데 4중 5중 스트레스가 될 수 있습니다.
그래서 잘못된 결정을 내리기도 합니다. 집이 없는 서러움이 이런것이구나! 하고 생각을 하고, 이른바 이상한 물건을 매수하게 됩니다.
이상한 물건은 기준에 따라 차이가 있을 수는 있지만, (부정적으로 생각하지 말아주세요. 위의 상황에서 표현상 그렇다는 뜻입니다. )
2급지 아파트를 매수하거나,
경기도나 지방으로 이사해서 매수하거나,
위의 15억 아파트 대비 떨어지는 7~8억대 최고가 가격이 형성된 복도식 아파트를 매수하거나,
신축빌라를 매수하거나,
오피스텔을 매수하거나,
아파트형 오피스텔을 매수하거나,
복층형 오피스텔을 매수하거나,
나홀로 아파트를 매수하거나,
저렴한 주택을 매수하거나,
(중산층 기준입니다.
물론 다른 상황에서도 또 마찬가지 입니다.
논쟁의 거리가 되라고 위의 예를 쓴 것이 아닙니다. 현실입니다.)
전세가격이 올라서 까닥 선택을 잘못하면 장시간 헤어나오지 못하게 됩니다. 즉, 위의 저런 물건들을 가급적 매수하면 안됩니다. 상당히 유동성이 떨어지고, 상승장이 와도 대세 상승률이 잘 적용되지 않는 경우가 많습니다. 즉, 남들 다 오를 때 내 물건은 오르지 않거나 잘 팔리지도 않는 애로사항을 겪을 수 있습니다.
주식이라도 수익이 많이 나있으면 참 좋습니다. 위안이 될 수도 있겠죠.
그런데 결국 현실은 자가가 없는 상태에서의 이 현실을 어떻게 하면 좋을까요?
예를 들어 볼께요. 서울시 중산층 기준으로 약 8억 정도의 전세에서 2억의 전세자금 대출로 살고 있다고 볼께요. 이런 분들이 딱 이글에서 잘 적용하면 최상의 효과를 볼 수 있을 것이라 봅니다.
물론, 6억 전세에 2억 대출이 있어도 마찬가지 예요. 응용하시면 됩니다.
결론 부터 말씀드리자면, 현재 상태에서 같은 아파트나 원하는 비슷하거나 더 좋은 아파트로 월세로 이번기회에 이사를 가기를 강력히 추천드립니다.
8억 전세에 살면서 전세자금 대출이 하나도 없는 경우에는 더욱 유리합니다.
한 독자님의 예시처럼 8억에서 2억이 전세자금대출이라고 가정할께요. 매월 전세자금 대출이자만 70만원씩 나갑니다. 원리금균등대출로 원금이 상환되는 느낌이 아니다 보니, 매월 월급에서 70만원씩을 이자로 내는 느낌이라고 합니다. 맞습니다. 매월 400을 벌어와서 70만원이 집 이자로 나가면, 쉽(Ship)이 떨어지고 할 맛이 떨어집니다.
이번 기회에 이 전세 8억 집에서 나옵니다.
나옴과 동시에 매달 2억에 대한 이자 월70만원이 없어지게 됩니다.
이제 내 월급 400만원에서 이자가 나가는 일은 없어집니다.
400만원에서 잘 짜내면 한가정 생활비도 나오겠습니다. 좀 더 여유가 생겼습니다.
이제 6억이 남았습니다. 또는 경우에 따라 다른 빛이나 대출이 있으면 이 6억에서 정리할 부분 다 정리합니다.
자고로 무리한 대출이 없어야 승승장구 자산이 잘 불어납니다.
물론 레버리지로 대출이 있어야 하는 경우도 있지만, 일반적으로는 무리하고 비효율적인 대출은 자산증식에 큰 방해가 됩니다.
이제 남은 6억으로 월세집을 잡아 보겠습니다. 전세 8억인 같은 아파트에 지역마다 차이는 있을 수 있습니다만, 1억 240만원이라 가정할께요. (230~280정도)
여기서 짚고 넘어가야 할 부분
8억 전세보증금은 내가 10년을 전세로 있다가 나와도 8억을 그대로 돌려 받습니다. 이때 물가상승률은 품목에 따라 섹터별로 순환하면서 시중에서 들어나고 전세가격도 마찬가지로 그 시장상황에 따라 외부로 들어나게 됩니다. 즉, 전세로 오래 있어도 오히려 화폐가치가 떨어진 8억을 돌려 받게 되는 것 입니다. 아시다시피 물가상승률 때문에 상승분을 먹기 위해 투자로 집을 사는 것 입니다.
전세보증금은 지극히 안정적인 성향을 지니고 있어야 합니다.
전세보증금으로
주식을 하면 되지? 라는 생각은 매우 위험합니다.
현재 대세 상승장이기 때문에 그런것이지 전세보증금은 전세보증금으로써의 성향을 지닌 성분에 맞는 금융상품으로만 대체하는 것이 타당합니다.
1억/ 240만원 월세로 들어가보겠습니다.
전세보증금 8억에서 전세자금대출 2억을 모두 없애고 남은 6억에서 1억은 월세보증금으로 사용하고, 나머지 5억 중에서 3억정도만 사용을 해보겠습니다.
이 3억으로 막연히 주식투자를 하는 것이 아닙니다.
패시브 인컴(Passive) 자산 이란?
연금소득, 이자소득, 배당소득, 금융소득 등과 같이 일종의 불로(不勞)소득의 성격을 지닌 자산을 말합니다. 맥쿼리인프라 라는 배당주를 가지고 있으면 반기마다 배당금이 지급됩니다. 이와 같이 배당소득이 지급되는 우량 배당주는 패시브 인컴자산에 속합니다.
반면, 맞벌이 부부를 더블 인컴(Double Income)이라 부르고, 노동으로 갈아서 생기는 월급 같은 소득을 액티브 인컴(Active Income) 이라 부릅니다.
물론 매우 우수하고 다양한 수많은 패시브 인컴 자산들이 많이 있습니다만 지금 이 분은 주식투자를 하는 것이 아니라, 전세자금에서 일부분의 자금을 빼어 이 자금(3억)에서 우선적으로 일단 월세만 발생시키면 됩니다. 전세자금 대용의 자금은 공격적인 투자가 아니라, 지극히 안정성이 있어야 하고, 배당이 지급되어 월세를 충당할 수 있어야 하므로, 배당성이 있어야 하며, 기타 상황시 매각을 해야 하기 때문에 유동성이 있어야 하고, 중장기적으로 자산의 증식효과도 볼 수 있는 자산증식성이 있어야 하는 등의 부수적인 조건이 필요합니다.
즉, 이 전세보증금으로 고배당 커버드콜 TSLY 등으로 배치하기에는 무리가 다소 있다는 것 입니다.
여기서는 어떤 배당주가 좋다기 보다, 맥쿼리인프라와 같이 매우 안정적인 초우량 배당주를 위의 월세를 납입하기 위한 패시브인컴자산 포트폴리오의 대명사로 탑재한 것입니다.
물론 월배당주의대명사 리얼티인컴(O)이 있습니다만, 중장기적으로는 배당성향 90%에 시가배당률 6.6%인 맥쿼리 인프라가 훨씬 더 우수합니다. (자세한 내용 생략) 길어집니다.
즉, 이와 같은 측면에서 매우 안정적인 맥쿼리 인프라를 단지 전세보증금 대용으로써 월세를 대신 내어주는 역할을 수행하기 위하여 탑재하였습니다.
https://cafe.naver.com/optinsu/1718
그리고, 아!!! 논란의 여지가 있을 수 있는 브라질 국채!
맥쿼리 인프라만으로 100% 비중을 채우면 아까 남은 6억 중 5억모두로 맥쿼리인프라를 매수해도 가만히 있어도 월 약 240만원이 나워서 월세를 내는데에 큰 무리가 없습니다. 굳이 1억을 더 안올려줘도 됩니다.
물론 이사를 해야 하는 수고로움 있을 수 있습니다.
이번 기회에 쓰잘데기 없는 거 다 갖다 버려 보세요.
아직도 미니멀 라이프 아니신 분들 꼭 한 번 보세요.
새해를 맞이하시면서!!!( 이 책에서는 월세 말고, 다운사이징으로 설명을 하고 있습니다.) 같은 맥락입니다.
https://product.kyobobook.co.kr/detail/S000218731970학군 아파트의 최우선 가장 핵심 키포인트는 초등학교 아이가 전학을 가지 않는 것입니다.(물론 중 고 다 중요하지만 최우선)
즉, 아이가 전학만 가지 않으면 됩니다. 월세 전환합니다.
1억 240만원으로 월세전환을 하게 되면, 향후에 중고등학교 때 적합한 환경을 찾아 인근으로 이사를 가는데 있어서도 훨씬더 몸집이 가볍기 때문에 수월하다는 것을 체감할 수 있을 거예요.
5억으로 오른 것도 없는 재미없는 초우량 배당주를 매수하기에 조금 지루하다면, 1억은 맥쿼리 인프라, 2억은 브라질 국채로 비중을 분산해보겠습니다.
이 자금은 전세보증금 대용으로 패시브 인컴자산을 통하여 월세를 안정적으로 충당하는데에 최우선적으로 취중한 것입니다.
경우에 따라 계속 월세를 살아도 되고, 향후에 기가막힌 매수타이밍이 올 수도 있거나 금융자산으로 부동산 자산 가격을 초월하면 아무 문제가 되지 않습니다.
지금 전세에 살고 있다면 패시브 인컴 자산으로 월세를 낼 수 있다면 집이 없다고 기죽을 필요가 없습니다. 또는 더 많은 이자와 배당금이 나온다면 자가이든 전세이든 월세이든 아무 관계가 없습니다. 좋은 새집에만 살아도 됩니다 . 그리고 아시다시피 신축에서 입주할 때 저렴한 월세 무지 많습니다. 지금 처럼 매번 오르기만 하는 것이 아닙니다.
일단 이왕 전세로 무주택자인 것 월세로 전환하여, 주택매수는 다음의 어떤 기회로 미루도록 합니다. 이번 기회에 비우량 쓰레기 물건을 매수하면 안됩니다. ex)오피스텔 등 (앞서 거론.)
ex) 목동 예시
월세로 신축에만 사는 것입니다.
예를 들어 28억에 10억 대출을 깔고 무리하게 이자를 내면서 왜 다 썩어 빠진 목동 아파트를 끼고 있는 것입니까?
모든 세상의 가치는 내가 사용하면서 그 가치가 발휘되는 것입니다. 학군 때문에 목동에 거주를 하려면 1억에 250만원 내고 거주를 하면 되는 것입니다. 30억 짜리 아파트를 매우 싸게 거주하는 것이죠.
월세 들어갈 때 유의할 점
도배나 수리, 보수, 전등 등은 들어가기 전에 요구해야 합니다.
200 넘어가는 월세 10만원 깍이는 경우 있습니다. 계약하기 전에 말해서 애가탄 집주인이 깍아주도록 해야 합니다. 돈을 내는 내가 갑이지 집주인이 갑이 아닙니다. 마인드를 바꾸세요.
특약사항에 아이 수능, 방학, 초등학교 등 개인의 상황에 맞는 기간 동안 분명 이사를 못가니 기간에 대한 내용을 사전에 공인중개사에게 어필하고, 공인중개사의 말도 못믿을 수 있으니 대면하여 계약 할때 집주인에게 있는데서 녹음하여 중간에 나가는 불상사가 없도록 합니다.
물건을 구할 때에도 나는 나갈 생각이 없고 오래 있을 생각이라는 뜻을 정확히 하고 가능하면 그 부분을 명확히 합니다. 시세에 맞게 올려주는 것은 올려줄 수 있다. 그런데 너무 떨어지면 시세에 맞게 내려주어야 한다. 그리고 계속 보유할 집주인으로 매치시킵니다.
일반적으로 준신축에 들어가면 아파트 내부 시설은 새것이기 때문에 큰 문제가 없습니다. 노후화된 아파트는 무조건 꼼꼼히 계약전에 다 짚고 넘어가야 됩니다. 계약전에!!!
브라질 국채에 대해서는 과거 환율 급락기 때 말이 많았었습니다만, 패시브 인컴( Passive Income) 자산에서 국채 중에서 채권 표면이율이 10%로써 매우 매력적입니다.
논란의 여지가 있을 수 있으므로, 내용 길어지므로 내용을 확인하세요. 현재 리스크 크게 떨어집니다. 제대로 알아야 합니다.
98%의 분들이 미국국채에 관심이 쏠려 있기 때문에 이해합니다만은 결과가 어떻게 되었나요?
미국주식을 선호하던 분들 지금 국내 주식이 어떻게 되었나요?
패시브 인컨 자산 중 고질적인 문제점에서 벗어나면 매우 매력적인 패시브 인컴자산이 됩니다. 그래서 어렵게 배당의 포트폴리오에 탑재를 하였습니다.
다음 두 부분을 꼭 정독 바랍니다 .큰 도움이 되실 겁니다.
외국에서도 한국에 대해서 제대로 알지 못하는 많은 사람들은 잘못된 표현을 하거나 잘못된 상식을 가지고 있는 경향이 있습니다.
ex) 한국에 또 IMF 오는거 아니예요?
꼭 정독 바랍니다. 매우 큰 도움이 될 수 있습니다.
https://product.kyobobook.co.kr/detail/S000218400938
올챙이 시절은 갔다! 브라질의 미래
https://www.youtube.com/watch?v=ldR2JUkQ4rc
결론
8억 전세에서 나와서
1억 /240만원의 월세로 이사하고
2억 대출을 갚으니 매월 약 70만원의 이자를 안내도 되고,
나머지 6억으로 1억을 월세보증금으로 내고,
남은 5억 중에 3억으로는
맥쿼리인프라와 브라질 국채 조합의 패시브인컨 자산으로
배치를 하여 내 월급이 아닌, 아내의 월급이 아닌
이자와 배당으로 계속 월세를 냅니다.
이 독자님 부부가 벌어오는 6~700만원의 더블인컴 월급은 모두 매월 이자지출 없이 남는 돈이 됩니다. 새로운 계획 수립가능!
그리고 패시브인컴자산으로 들어간 3억이 6년뒤 또는 8년 뒤에 자산이 증식되어 있을 가능성은 매우 높습니다. 약 4억???
전세 보증금으로 묶혀 있는 것과 대조가 됩니다.
그리고
남는 2억으로 새롭고 추가적인 패시브 인컴 자산 소득을 만들 수 있습니다. 준파이어로 한 발짝 나아가는 것입니다.
집주인이 가지고 있던 전세보증금이 내손으로 넘어오면서
이 2억은 추가적인 패시브인컴 자산을 만드는데에 큰 역할을 하게 됩니다. 매월 136만원씩 또 잉여소득이 생기는 것입니다.
그럼 이 독자님 부부의 더블인컴 6~700만원 + 136만원
대출없이 그냥 매월 약 850만원 가량의 적지 않은 현금흐름이 생겨버립니다. 여기서 180만원~200만원 정도만 적립식으로 매수하면 3~4년 마다 또 1억이 생깁니다.
https://cafe.naver.com/optinsu/1636아까 꾸역 꾸역 8억전세에서 살아가는 상황이랑은 하늘과 땅 차이로 변화되었습니다.
단, 여기서 주가지수가 단시간에 많이 오른 상태에서 위치상으로 위험성이 있는 배당주를 아예 탑재하지 않았습니다.
매월 발생하는 잉여금액으로는 초고위험 투자를 하든 말든 알아서 하시면 됩니다.
오히려 내가 15억? 20억 30억 ? 집을 들고계신 분들은 자금이 모두 집에 묶여서 이렇게 좋은 기회가 있음에도 불구하고, 효율적인 현금흐름을 만들어 내지 못합니다.
2000세대 아파트에서 대세상승장에서도 은행 입장에서 안도하는 이유는 전세대의 2~3%도 다 고점매도를 못하기 때문입니다. 이미 집이 없다면 현재의 가치 위주로 사고를 전환해 보세요!
그런 차원에서 비록 집이 없고 너무 많이 오른 전세가격으로 인하여 또 이사 고민이 많으신 분들께 위의 플랜으로 하나의 설날 선물이 되었으면 좋겠습니다. 자! 이제 연필 들고 가족회의!
https://product.kyobobook.co.kr/detail/S000218400938
자가나 전세를 월세로 전환하는 케이스 예시 사례
https://cafe.naver.com/f-e/cafes/29327712/menus/286 |
