부동산 시장을 보면 참 아이러니합니다. (의도가 어떤지와 무관하게) 정부에서 시장을 안정시키겠다며 쏟아낸 규제들이 실제로는 오히려 가격을 왜곡시키고 비정상적인 가격상승을 만들어냅니다. 이렇게 만들어낸 급격한 가격상승은 나중에 반대로 내려 꽃게 됩니다.
어떤 방식에 의해 거래가 줄어드는데 가격은 더 무섭게 오르고, 나중엔 더 크게 무너지는지 한번 설명해 보겠습니다.
1단계: 급격한 거래량 축소
정상적인 시장이라면 30억에서 32억 사이에 수십 건의 거래가 촘촘하게 쌓여야 합니다. 30.1억, 30.5억, 31억... 이런 식으로 촘촘한 가격 층위가 형성되어야 급격한 변동을 막아주는 '완충 지대' 역할을 하죠.
그런데 대출 규제와 세금 압박으로 거래가 꽉 막히면 어떻게 될까요? 시장엔 30억 매물 하나, 32억 매물 하나만 덩그러니 남습니다. 이렇게 거래 데이터가 희소해지면, 시장은 단 한 건의 실거래가에도 초민감하게 반응해버리게 됩니다. 즉, 극단적 쏠림 현상이 심해지게 되죠.
2단계: 1건의 패닉바이가 부르는 가격왜곡
문제는 대기 수요가 넘치는 강남 등 상급지에서 발생합니다. 살 사람은 줄을 서 있는데 매물이 없고 거래가 끊기면 수요자들은 불안해집니다. 지금 아니면 영영 못 산다는 공포가 엄습하죠.
결국 누군가는 참다못해 던진 35억 매물을 잡아버립니다. 거래량은 처참한데 가격은 단숨에 3억이 뛰어버리는 최고가 경신이 일어납니다.
3,000세대 대단지에서 이런 식으로 3억 높은 거래가 딱 한 건 터지면, 단 한 명의 결정으로 단지 전체의 시가총액이 1조 가까이 폭등합니다. 나머지 2,999세대의 집값 기준점이 통째로 이동해버리는 기형적인 현상입니다. 정상적인 시장이라면 이런 거래 1건이 있어도 수십건의 다른 건이 있기 때문에 왜곡이 되지 않지만 극도로 규제된 시장에서는 정상가격이 얼마인지 판단이 불가하게 됩니다.
3단계: 거품 붕괴에 따른 위험
결국 가장 큰 문제는 이렇게 억지로 끌어올려진 가격이 제자리를 찾아갈 때 터집니다. 촘촘한 거래를 통해 계단식으로 다져진 가격은 내재가치에 거의 수렴하기 때문에 하락기에도 하방이 받쳐지며, 대기 수요도 언제든지 팔 수 있다는 자신감 때문에 지지선이 되어줍니다. 또한, 다주택자는 반대로 이런 시장에서 매물을 소화해주는 역할을 하게 됩니다.
하지만 규제로 인해 엘리베이터를 타고 30억에서 35억으로 단숨에 점프한 단지는 중간 가격대(31~34억)의 데이터가 텅 비어있습니다. 시장이 냉각되면 내려올 때도 브레이크가 없습니다. 단 몇 건의 급매만으로도 수억 원이 수직 낙하하는 패닉이 반대로 오게 됩니다.
여기에 최고가에 무리하게 진입한 실소유자들의 가계 부채 리스크까지 터지면 시장의 충격은 걷잡을 수 없이 커집니다.
(부동산 급락에 따른 문제는 아마 대부분 알고 계실거라고 믿습니다)
계단식으로 오르지 않고 몇 건의 거래로 올라간 가격은, 내려올 때 급격하게 추락할 위험이 큽니다.
결국 과도한 규제가 극단적 쏠림 현상으로 바뀌게 되고. 인위적인 누름이 만든 가격 왜곡의 대가는 경제 전체가 부담하게 됩니다.
이렇게 이야기하면 항상 묻는 질문이 있습니다. "그럼 집값이 미친 듯이 오르는데 정부가 손 놓고 구경만 하란 말이냐?"라고요.
그에 대한 답변은 시장의 순리를 따르면 됩니다. 부동산 관련 규제를 풀고, 소위 '불로소득'이라 매도되는 투자수익을 어느 정도 시장의 생리로 인정해 주는 것입니다.(물론 대한민국의 정서법 상 불가능에 가깝겠지만요)
과거 이명박 정부 시절의 뉴타운 지정이나 재건축 규제 완화처럼, 시장에 확실한 공급 시그널을 주어야 합니다. 동시에 양도소득세를 감면하여 매물 출현을 유도해야 하죠.
강남 3구를 예로 들면 은마아파트, 잠실 주공5단지, 신반포 2차·4차 등 굵직한 재건축 단지와 재개발 단지들의 사업을 전면 허용해 압도적인 공급량을 약속하고, 양도세를 낮춰주면 됩니다. 이러면 기존 주택자이 다시는 못살 공포 때문에 안팔았던 매물이 시장에 나오게 됩니다. 이재명 대통령이 언급한 것처럼 비거주 1주택도 줄어들게 되겠죠. 또한 앞서 말한 거래량이 정상범위로 들어오게 되고 가격은 두터운 호가창 속에서 자연스레 하향 안정화를 찾게 되는 것이죠.
물론 이런 정책은 "투기꾼들 배만 불려준다"며 현재 정권 지지층에게 엄청난 비난을 받을 것이기 때문에 불가능할 것이죠.
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항상 모든 정부는 규제를 하고 싶어합니다. 특히, 우리나라 공무원 특성 상 일단 제약하고 규제할수록 본인들 권리가 커지게 되기 때문에 습관적으로 규제를 하고 싶어합니다. 하지만, 규제를 하면 할수록, 건드리면 건드릴수록 부동산 시장은 엉망이 될겁니다. |
