대한민국 역사상 부동산이 가장 안정적이었던 때는 노태우정권이다. 신도시 200만호 건설.
강남은 분당으로, 강북은 일산으로. 그 지역에서 중산층에 해당되는 사람들로서 신도시의 그 쾌적한 느낌을
찬양하는 사람들은 신축을 선택한다.
최근 마포가 엄청 올랐다. 어제 광흥창역 앞에 태영 데시앙 아파트를 방문했다.
29년차로 국평 21.5억이다. 물론 RR이다. 마포가 이번 부동산 상승에 상대적으로 많이 올랐다고 이구동성이다.
박정희 대통령이 강남신도시를 성공시켰다면 강북 마포는 자연적으로 인구가 모여든 지역이다. 장사를 하기 위해 모인곳에 교통을 이어주니 인프라가 확장되고 주거지로 발달해서 자연스럽게 사람들이 모인 곳이다. 교통의 입지 좋은곳에 낡은 주거집단은 최고의 투자처이자 실거주 지역인것이다. 그당시 남들보다 조금 빠르게 움직인 사람들이 마포에 투자했다. 역시 부자들은 우리보다 앞서간다. 관리처분을 마치고 2025년 마지막 분양했던 마포의 신축 주거지는 완성이 되었다. 마포구가 그동안 가장 저평가 되었다고 나도 생각했었다. 쏟아지는 신규 물량을 받아낸 마포, 지금 이 가격이 그 결과다. 공급이 없으면 그때부터 가격은 기염을 토하는 것이다. 마포의 핵심은 공덕이다. 공덕을 기점으로 점점 퍼지면서 서마포쪽으로 개발의 힘은 가고 있다.
2021년 부동산의 꽃은 개포1단지 였다. 현재 입주를 끝내고 디퍼아로 불린다. 그 인근 대부분의 아파트가 재건축중이다. 강남에서 허드렛일을 했던 사람들이 사는 곳으로 불명예를 받았던 주공아파트가 황금으로 재 탄생한
것이다. 용적률 100이 안된 곳. 사업성이 꽤 높았던것을 공부하고 준비했던 사람들이 하나 둘 모여들었다. 2001년 15평에 1.5억하던 아파트, 재건축을 정부가 누르면 가격이 정체되고 또 정체되고 수차례나 정체되면서도 꾸역꾸역 올랐다. 그게 2010년경 10억내외였다. 손바뀜이 활발했다. 누군가는 10억 받고 떠났고 누군가는 진입했다. 그러다가 2015년 부동산 상승 바람을 타고 인허가가 나오면서 그동안 억눌렸던 시세는 폭탄처럼 터졌다. 결국 가격이 가치를 찾아 간다는 것을 증명한 셈이다. 입주하고 지금은 국평이 35억, 실거래가로 나오지만 사실 훨씬 윗 가격에 매물이 나온다. 그것도 언제 거둘지 모를일이다.
무슨말을 하려고 길게 썼을까. 그 지역에 더이상 공급이 없다는것은 가격이 날개를 달고 있다는 뜻이다. 서울 서울 서울 ....말도 많고 탈도 많은 지역 서울이다. 지방에서는 5억 정도만 되어도 꽤 괜찮은 아파트를 구할수 있다. 지방은 거기가 아니더라도 살 곳이 많고, 그 지역내에서 이동하기 때문에 펌핑하는 금액이 크지 않다. 공급은 언제든 만들수 있으나 수요는 적다. 그래서 지방은 인구 뺐고 뺐기기도 한다. 특히 세종이 생기면서 주변 대전 청주등에서 인구이동이 활발히 일어났다. 반면 서울은 전국구 이기에 예비 입주자들이 언제나 만석이다.
대한민국이 세계 경제 10위권이라는 뜻은 그만큼 이 나라는 돈도 많고 부자도 많다는 뜻이다. 지난번 부자들 보고서를 보니 대한민국 46만명이 전국민의 0.9%이고 그들중 1인당 평균 자산은 122억원 이라는 내용이 2025년 이전에 나왔다. 그들이 움직이면 돈이 따라가고 해당 물건의 가격이 급등하는 것이다. 미국처럼 1천억짜리 집도 있어야 하고, 3천억짜리 집도 있어야 하는데 사실 찐 부자들이 서울에 거주하기엔 마땅한 곳이 별로 없다. 그래서 서울 강남 한강변의 신축 고급 자재를 씌운 아파트들이 가격 리드를 하는것이다. 자본주의 국가로 자리잡은 대한민국에서 찐 부자들이 거주하는 동네는 정해졌다. 그러니 서울의 아파트가 고공행진 하는것은 당연한 일이다. 내가 사는 동네도 어 어 어 ...하면서 가격이 따라 올라 갔다. 나도 착각하고 산다.
1970년대 서울 종로 산동네 판자촌에서 유년시절을 보내면서 성북동 부자동네를 지나간 일이 있었다. 저 높은 담장 안에 있는 사람들은 나와 같은 사람들일까....부자들은 서민들과 경쟁의 대상이 아니었다. 시간이 흘러 같은 동네에서 고무줄 놀이하고 벽돌깨기 장난했던 그 아이들이 40년이 지난 지금은 서로간에 자산이 현격하게 차이가 난다는것에 이유없는 질투가 난다. 정권은 방송매체를 통해 분노유발의 휘발유를 붓기까지 한다. 13년간 직장생활을 하며 한 푼도 안쓰고 저축해도 서울의 아파트를 살 수 없다...라는 식으로 말이다. 더구나 서울의 핵심지 지역의 아파트는 내 인생과 별개인데도. 그 동네의 아파트가 얼마가 되었든 그들은 그들의 인생이 있고 나는 나의 인생대로 순탄하게 굴러가면 그만이다. 흥분 할 일이 아니다. 그렇지만 마냥 편안한 것은 아니기에 이걸 노리는 이 정권은 여전히 미디어 매체에 자극을 보낸다. 이유없이 기분 나쁘라고.
아파트 가격을 정말 투기꾼들이 조작하는 것일까.? 그렇다면 투기꾼들은 어디있는것일까. 잡아서 교도소를 보냈다는 소리를 30년간 한 번도 들어본 일이 없다. 아파트는 내가 매수할때 아파트가격+ 등기제비용 + 취등록세 + 중개비+ 리모델링비등 기타 모든가격을 합쳐서 매수가격이 된다. 내가 5억짜리 아파트를 샀는데 5천만원이 추가로 들었으면 5.5억인셈이다. 그 집 주인은 5.5억 이하로 팔지 않는다. 그런일은 거의 없다. 그래서 매매 1건이 일어날 때마다 가격은 계단처럼 상승해서 실거래가가 올라가는 것이다. 그때 그 지역의 대장 아파트가 오르면 , 2등 아파트가 따라서 올라간다. 자연스런 현상이다.
주식은 내가 아무리 공부를 열심히 하고 종목 선정을 잘 했어도 외인과 기관의 장난질이 붙으면 나는 한방에 골로 갈 수도 있다. 사기치는 일은 부지기수다. 그래서 제로섬 게임이다. 죽든가 살든가 둘 중에 하나다. 그러나 부동산은 다르다. 입지 선정에서 착각하지 말고 예산에서 크게 벗어나지 않는다면 결국 부동산 시장은 투자에서 가장 안전하게 두 발 뻗고 잘 수 있는 시장이기 때문이다. 대한민국에서 지난 50년간 부동산이 투자의 왕이 될 수 있었던게 바로 그런 점이다.
하루가 다르게 서울은 바뀌고 있다. 서울에서 태어나 이곳에서 학교를 다니고 직장을 다녔고, 결혼을 했고 여전히 서울에서 살면서 매일 보는 모습은, 서울은 살아 숨쉬는 생물체라는 생각을 갖게 된다. 어제 그곳이 지금은 멋진 공원으로 바뀌고, 큰 빌딩이 들어오고, 근사한 아파트가 지어지고, 지하철 역이 생기고 브랜드 상가가 늘어나고 있는 곳. 앞으로 그렇게 바뀔 것으로 계획 된 곳, 그리고 현재도 공사가 진행중인 곳이기도 하다. 1970년대 국민소득 1천불이 안되던 것이 지금 3.5만불이 되었다는 것은 삶의 질이 그만큼 높아 졌다는 뜻이기도 하다. 소득이 늘면 더 좋은 주거지로 옮겨서 내 자식에게 좋은 환경을 만들어주고 싶은건 모든 부모들의 마음이다. 주식시장에서 돈을 벌면 가장 먼저 바꾸는 것이 집이고 차이고 옷이다. 돈을 벌었으니 부동산으로 돈이 들어가는건 자연스러운 흐름이다. 그래서 주식과 부동산은 같은 포물선을 그리며 상승과 하락을 반복한다. 다만 주식이 5년이라면 부동산은 10년 20년의 그래프다.
서울에서 수 십 억짜리 아파트. 그건 그들의 몫이고 우린 우리들이 가져야 할 아파트를 고르면 됩니다.
이번 5.9일 한시적으로 물량을 내 놓으라고 으름장을 놓을때, 누군가는 눈물을 머금고 던질겁니다. 그건 보배라고 생각합니다. 그들이 그동안 수많은 압력에도 꿋꿋하게 버티다가 내 놓은 물건이라면 괜찮은 상품이라고 생각합니다. 공기나쁘고 교통체증이 심하고 야박한 서울에 등기칠 좋은 기회가 되지 않은가 싶어 적었습니다. 이게 기회입니다.
부자들을 욕하지 말고 , 나도 한번 부자처럼 해보자.. 그러면, 설령 부자가 되지는 못하더라도 적어도 가난하게 되지는 않을테니. 이번 대책을 보고 느낀 제 생각입니다.
두서없이 생각나는 대로 적다보니 정제되지 않은 부분은 넘겨주시길 바랍니다. |
