안녕하십니까. 쿼카와 삐약입니다.
오늘은 갑론을박이 많았던 주제에 대해
다시한번 다뤄볼려 합니다.
그냥 머리안에 있던 계획들을
최근 실현해 나아가고 있고
어느정도 실마리가 보여서 주절주절 해봅니다...
결론부터 말씀드리면
제목은 그냥 시선끌기용이고
대한민국 부동산이 우상향 하는건
필연적인 미래입니다.
자본주의 화폐공급 사이클과
그에 따른 경기팽창이 지속적이라는 가정하 입니다.
국가 통계포털 자료에 따르면 2025년 11월 기준으로
서울 평균 집값은 1제곱미터당 1700만원이 넘습니다.
현실적으로, 01년생인 제 월급을 저축해서
서울에 근사한 아파트를 사는건 무리입니다.
그래서 저는 전면적인 계획 수정에 들어갑니다.
상가주택 + 오피스텔&숙박업 투자를 통한
지가 상승과 현금흐름을 동시에 창출하는 투자전략입니다.
15~20억을 깔고 앉아 살면서
매달 수백만원 은행에 이자내느라
먹고싶은 치킨도 못먹고 아끼며 살아가기엔
제 인생은 아름답고 한번 뿐인 소중한 기회이기 때문입니다.
현재 제가 갖고있는 현금 5억 정도를 기준으로
투자계획을 세워봤습니다.
<상가주택 투자전략>
상가주택 투자전략의 핵심은 두가지 입니다.
첫번째, 실거주
두번째, 현금흐름
현재 수도권 적당히 좋은 입지 (신분당선, 분당선, 신도시)
실거주 하며 한가구 월세받고
상가 하나 월세받으며 살만한 건물이 15~20억 입니다.
그럼 아파트랑 다른게 뭐냐?
-> 바로 이자를 안낸다는 점입니다.
(월세나 전세가 들어오기 때문입니다.)
그럼 뭐가좋냐?
-> 적당히 갚을만한 빛 (5억 내외)
-> 그리고 매달 들어오는 현금흐름 (지속가능성)
-> 아파트보다 많이 차지하는 대지지분 (땅값 상승)
필연적인 미래
-> 인플레이션으로 대출금은 녹아갑니다.
-> 하지만 제가 받는 월세는 인플레이션과 연동됩니다.
-> 제가 산 땅+건물값 또한 인플레이션과 연동됩니다.
아파트 15억~20억과 똑같이 깔고앉아 살지만,
노후까지 발생하는 월세라는 현금흐름과
지가상승이라는 혜택까지 있습니다.
물론 똑같이 15억짜리 아파트 VS 상가주택이라면
아마 20년뒤에 아파트는 한 60억, 상가주택은 40억 할 수 있습니다.
핵심은 아파트 값이 60억 넘어가는데
그걸 깔고 앉아 살면 뭐하냐는 겁니다.
혹자 이런 상상을 하실 분도 있습니다.
아파트를 15억 주고 사고!
아파트 담보대출을 받고 현금 얹어서 상가주택 사라.
(다주택자 징벌적 중과세는 누가 없애줍니까...)
(혹시 편법이나 좋은 방법을 아시는 분은 쪽지좀... 읍읍)
아무튼 굳이 과도하게 감당 불가능한 큰돈을
엉덩이에 깔고 앉아 살면서 이자에 허덕일 필요는 없다는게
뭔가 저의 짧은 생각입니다...
더 좋은 의견과 개선점이 있다면 댓글을 통해
무자비하게 저를 혼내주시면 감사하겠습니다
<오피스텔 투자전략>
이 투자의 핵심은
저를 키워주느라 고생하신 부모님께
아들연금 하나 가입시켜드리기 위함...? 입니다.
현재 2024년 01.10 대책과 08.08 대책으로
한시적 소형 기축주택을 세제 산정시 주택수에서 제외해주고 있습니다.
이 투자의 핵심은 두가지 입니다.
첫번째, 유지기간이 아니라 취득시점
두번째, 개수제한이 없다는 점입니다.
지금까지 오피스텔 임대사업의 힘든점은
주택으로 산정되어 중과세가 들어갔기 때문입니다.
주택법 2조에는 아래와 같이 준주택을 따로 정의하고 있고
주택법 시행령 4조에 보시면 "오피스텔"은 준주택으로 명시되어있습니다.
현재 2027년 12월까지 취득한 오피스텔에 대해서는
세제 산정시 주택수에서 제외되어 현재 수익률이 굉장히 좋습니다.
(수도권에 말도안되게 비싼 월세 나가지도 않는 오피스텔 제외...)
결론적으로 제가 째려보고 있는 지역의 임대수익률은
아주 보수적으로 봐도 7% 부근입니다.
구차한 계산은 누구나 할 수 있으니 빼고
핵심부터 말씀드리면
제 현금 6000만원 정도면 법인세우고 대출받아서
오피스텔 2~3개정도 월세 돌린다는 가정하에
(오피스텔 3채부터 수익이 고정비를 압도합니다)
세무 기장료, 세무 조정료,
법인 소득세, 재산세,
화재보험, 대출이자 등등...
이것저것 다 떼면
한달에 순현금 55~60 정도가 나옵니다.
오피스텔 2~3개 힘들게 돌려서 나오는
순수익 55~60만원은 너무 짠거아니냐?
제 투자 원금은 6000만원 입니다.
순수익 보수적으로 50만원잡고
12개월 돌린다고 하면 600만원입니다.
투자수익률로 치면 연 10% 입니다.
그것도 2027년 12월 까지 취득분에 대해서는
평생 중과세가 면제이므로 평생 연금이라고 할 수 있습니다.
(물론 물가가 올라가면 월세도 올라갑니다)
지금 당장 이번년도부터 월 55만원이지
매월 받는 월세를 적립하고
제 월급과 아버지 월급 일정부분을 적립해서
2027년 12월까지 목표는 6~7채 정도로 늘리게 목표입니다.
그러면 아버지는 아마 평생 월 125만원정도
매월 순 현금이 나오는 아들연금을 갖게 되시는 겁니다.
당연히 시간이 지남에 따라 월세도 오릅니다.
아들연금
+ 어머니 국민연금, IRP
+ 아버지 국민연금, IRP
+ 부모님 자산에서 발생하는 소득
+ 어머님 소일거리 (공인중개사)
+ 아버지 소일거리 (법인 오피스텔 관리...?)
하면 보수적으로 한달에 6~700정도로
남은 노후를 보내시지 않을까 싶습니다.
거의 실행 직전 단계에 있습니다.
하루종일 뇌가 풀가동입니다.
잠이 부족합니다.
아무튼 실패해도 열심히 도전해보려합니다.
겁먹는 비관론자로 살아갈바에는
실패한 낙관론자로 살아가겠습니다.
나는 할 수 있다.
나는 해병이다.
악. |
