서민은 갈아타기,.부자는 세테크
뒤돌아 보면 2015년 이전에는 서민들이 생각만 바꾸면 얼마든지 요지로 진입할 수 있었던 때입니다만,.주춤 거리
면서 오를 때,.지금이 마지막 기회다라고 여러 번 얘기 했습니다..오르고 떨어질 때는 그럼 그렇지 지방 경기가 안
좋은데 집값이 오를 수 있냐고 하면서 오른 것을 이상하게 생각하는 사람이 많습니다..그렇지만 내릴 때 이 때가
기회다 라고 생각하고 자기가 살던 집을 과감하게 손절매하고 요지로 이사한 사람은 아마 지금 소득은 크게 늘지
않았지만 집으로 몇 억 많게는 10억이상 자산이 늘었을 겁니다..2015년 주춤하고 나서 상승할 때는 요지는 이미
서민이 무리하지 않고 접근하기는 어려워 질 때 입니다..그 때부터는 마지막 기회라 말하고 싶어도 할 수 없습니다..
이유는 서민이라면 조금 무리해야 하고 무리했다가 갚던 원.리금을 못 갚을 형편에 처하면 급매처분 해야 하는 수
있기 때문입니다,.이제는 사실 서민이 오르면 더 오를 수 있는 요지에 내집 마련은 어렵습니다..소득이 많다면 한
번에 무리해서 요지로 바로 들어오면 되지만,.요지 주변에 거주한다면,.조금씩 요지로 접근하는 수밖에 없습니다..
집값은 다만 서울이 먼져 갈 뿐입니다..서울 아니면 안된다 생각하지 말고,.서울 요지 투자 기회를 놓친 경우 라면,.
각자 자기가 살고 있는 지역에서 최고 입지 선점해서 기다리면,.나중에 시간이 걸릴뿐이지 부자됩니다..광역시 같은
경우는 최소 인구가 백만이상이라면 가구수가 50만가구 정도 됩니다..그 중에서 상위 5%라면 최고입지 주변의
2만5천 가구정도는 물가상승율 이상 오를 겁니다..대구 같은 경우는 가구수가 1인가구 포함하면 아마 백만 가구는
넘어섰을 겁니다..그 중에서 상위 5% 지역이라면 5만가구 정도 됩니다..수성구의 달구벌대로를 따라 범어네거리
인근 범어네거리에서 만촌동 담티고개까지 달구벌대로 변,.동대구로는 범어네거리에서 황금네거리 인근지역까지
약 2키로지역이 해당합니다,.대구 부동산 시장이 未분양의 무덤에서 벗어나지 못하면서,.아직도 가격이 계속해서
내린다고는 하지만,.이 지역 신축은 대부분 오르고 있습니다,.이제 준 신축 급에서 상승세로 돌아선 것 같습니다,.
최고 입지 아파트는 용적율 따지지 말고 년식 따질 필요 없습니다..인근 신축이 나오면서 계단식으로 급등을 하면,.
아무리 구축이라고 해도 또 현재 용적율이 높아서 재건축이 어렵다고 하더라도,.나중에 인근이 재개발,.재건축이
진행되면,.나중에는 인근 아파트 가격이 많이 오르면 구축 아무리 용적율이 높은 단지라도 1;1 재건축이라도 할 수
있습니다..범어동 용적율이 300% 넘어 재건축이 불가능한 단지는 리모델링을 추진하고 있습니다..리모델링의
용적율 상향 잇점을 노린 것입니다,.그렇다고 리모델링 추진단지를 권하는 것은 아닙니다..그럴 필요는 없습니다,.
아직 외곽 새 아파트는 未분양이 많습니다,.이는 오른 건축비를 분양가에 반영하여 분양을 했음에도 분양이 안되는
것은 이미 대부분이 입지에서 오를 지역이 아니라는 것을 알고 있기 때문에,.신축 이라는 프리미엄이 붙지 않는
것 입니다..그렇다면 갈아탈 수 있다면 갈아타는 것이 빠르면 빠를수록 좋습니다..막연한 희망을 가지는것은 무모
합니다,.세상은 냉혹합니다..가격은 가치가 아니라 수요와 공급에 달려 있습니다..하물며 도로 하나 차이라고 해도
동일 평형 가격에서 몇 억 차이가 날 수 있습니다..학군이 다를 수 있고,.또 생활권이 다를 수 있습니다..사람들이
찾지 않는 다면 환금성이 떨어지고,.살던 집을 팔 수 없습니다..분위기가 나아진다면 서울과 인근 일부 지역 제외
하면 각 지역에서 상위 5% 지역이 어딘가 끊임없이 연구하면서 갈아타면서 조금이라도 가까이로 접근하는 것이
내 재산 지키면서 늘리는 것입니다..잘못하면 1-2억 대출을 끼고 집을 사서 10년 20년 뒤 빚을 갚고나면 집값이
분양가 근처에 머물 수 있습니다..아파트라는 희소성은 없습니다,.외곽 오래된 아파트는 거래할 수 없을 겁니다.
누구나 노력하면 잘 살던 시대가 아닙니다..어디나 아파트를 사면 오르던 시대는 이제 아파트에 대부분이 생활을
하다보니 아파트에서 입지별로 차별화가 진행됩니다,.오르는 것은 오르고 여유층들은 더 나은 것으로 몰려듭니다..
이는 서울 강남에서 일어난 일들이지만,.지방 광역시 차례가 됐습니다..이미 10년 전부터 대구도 차별화가 진행
되면서 외곽 새 아파트 보다 요지 헌 아파트가 훨씬 비쌉니다..요지 헌 아파트는 맘만 먹으면 재건축을 할 수 있고
재건축 하면서 추가 부담이 부담스러우면 중간에 비싸게 고소득 전문직이나 자산가에게 팔 수도 있습니다..그리고
자산가들은 자신이 최고 입지 오르면 더 오를 아파트에 살면서,.한 채를 더 가질 수도 있고,.또 자식에게 한 채를
사 줄수도 있습니다..결국은 요지 아파트 가격의 하방경직성이 커지면서 그들만의 리그전이 치러지게 될 겁니다..
지방 광역시에서도 지금 집값이 내리고 있지만,.알게 모르게 요지와 외곽 가격차별화가 조용히 진행되고 있습니다,.
같은 소득에서 적게 쓰면서 저축을 한 푼이라도 더 하려고 하지말고,.살고도 오를 수 있는 집으로 갈아타야 합니다,.
내 집 싸게 파는 것을 아까워 하지 말고 요지 집을 비싸게 사는 것을 아까워 하지 말고,.사는 집 손절매 하고 요지
아파트 비싸게 주고 사더라도 아직 경기가 살아나지 않을 때 빨리 더 주고라도 갈아타기 하면서 이동해야 합니다,.
집 가지고 편가르려는 의도는 없습니다,.돈을 벌려면 갈아타야 합니다,.
그리고 갈아타기 하면서 수 십억 짜리 아파트에 살고 있다면 월 소득이 천만원 넘는 경우가 아니면,.특히나 베이붐
세대라면 공무원처럼 안정적이고 오래 소득활동할 수 있는 경우는 조금씩 나은 지역으로 갈아타기 한 경우는 이제
집 한 채로 부자 소리 듣는 사람 많습니다..서울에는 부동산 성공신화가 무수히 많다면 지방에서는 15년쯤 집값이
차별화 되기전 요지에 아파트 몇 채 산 경우는 지금 서울 강남 부럽지 않은 사람도 많습니다,.다만 자산은 지키면서
늘려야 합니다..그럴려면 자산이 불어나면서 부담이 되는 세금체계나 건강보험료 그리고 여분의 집에서 월세수입을
받는다면 여러 가지 정부의 정책변화에 민감해야 합니다..그리고 집이 있는 경우 집을 더 살 때는 다주택자 경우에는
취득세가 중과되는 경우,.또 보유세 종부세가 중과되는 경우,. 팔 때 양도세가 중과되는 경우,.그리고 규제지역에 묶
일 경우는 사고 팔고 보유시 세금이 중과되기도 합니다..지난 20여년 다주택자로 살면서 정부의 정책변화에 늘 긴장
하면서 살았던 것 같습니다..이제는 모두 정리하고 홀가분하게 삽니다만,.아직도 정부의 정책과 규제 또한 조세체계
에 대해서는 변화에 뒤쳐지지 않도록 노력하고 있습니다..물론 증여와 상속에 대해서도 미리 대비하면서 살아야 할
겁니다,.다주택자를 규제하면 '똘똘한 한 체'가 급등합니다..그렇다고 똘똘한 한 채에 대한 세제혜택을 줄이고 그리고
다주택자 징벌적인 세제를 완화하면 다시 요지에 똘똘한 두 채가 성행하게 됩니다..결국에는 세금으로는 부동산을
잡을 수 없습니다,.다만,.다주택자든 일주택자든 고가 주택에 대한 세금을 높이면,.집이 투자재 성격도 갖기 때문에
비용 대비 수익을 따져 보기 때문에 무조건 무리해서 집을 사려고는 하지 않을 겁니다..아래는 현재 적용 되고 있는
'똘똘한 한 채에 대한 과도한 세제 혜택'에 대해서,.어느 경제신문에서 정리해 놓은 것을 제 블러그에 모아 둔 것입니다..
(bakmulgan)
https://blog.naver.com/bakmulgan/224144463992 |
