안정적인 노후 생활 자금 확보를 위해
유용한 수단 중의 하나가 "주택 연금" 입니다.
그런데 주택연금을 꺼리게 되는 가장 큰 문제점은
연금 수령액에 붙는 이자가 복리,
그것도 년 복리가 아닌 "월 복리"입니다.
그러다 보니 나중에는 이자가 수령액 보다 많아 집니다.
물론 원리금에 계속 가산될 뿐 실제 돈이 나가는 건 아닙니다만 부담스럽습니다.
그래서 대안 중의 하나가
차라리 지금 사는 집을 팔고 줄여서
그 차액을 연금 처럼 생활비로 충당하는 거죠.
이 두가지 방법을 몇가지 가정을 전제로 비교해 봤습니다.
- 이자율(5%/년), 수익율(3%/년) 고정
- 주택 매매 비용, 보유세 등 미감안
- 원래 20억원 짜리 주택을 10억원 주택으로 줄이는 방법이지만
문제를 단순화 하기 위해 10억짜리 집을 매각하는 것으로 가정
(사는 집은 알아서 해결^^)
(1안) : 주택 보유하며 주택연금 수령
- 주택 가격: 10억원
- 연금 수령액(월): 220만원
- 연금 수령기간: 20년(240개월)
- 이자율: 5%(월 복리)
(2안) : 주택 매각 후 차액 활용
- 주택 매각 금액: 10억원
- 생활비(월): 220만원
- 생활비 지출기간: 20년(240개월)
- 자금 운용 수익율: 3%(년 복리)
두 방법에 의한 복리, 미래가치 등을 감안한
20년 후의 잔여 자금은 결론적으로 다음과 같습니다.
(1안)
대출 원리금: 약 9억원
주택 매도액: 약 10억원
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잔여 자금 : 약 1억원
(2안)
주택 매도 금액의 20년 후 미래가치: 약 18억원
생활비(월220만원)의 20년 후 미래가치: 약 7억원
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잔여 자금: 약 11억원
따라서 집을 줄여서 생활비 충당 하는 것이 훨씬 더 유리합니다.
약 10억원(11억-1억) 차이가 납니다.
그러나 여기서 추가로 고려해야 할 부분이 있습니다.
주택연금 가입한 주택 가격이 변동하는 경우입니다.
주택가격이 10억원 상승하여 20억원이되면
1안과 2안의 잔여 자금이 11억원으로 같아 지게 됩니다.
결과적으로 연금 수령하는 주택 가격이
-20억원 이하일 경우: 2안이 유리
-20억원 일 경우: 1안과 2안이 같음
-20억원 이상일 경우: 1안이 유리
그런데 10억 짜리 집이 20년 후 20억원 이상으로 올라 있을까요?
매년 집값 상승율이 연평균 3.5%여야 하는데
최근 20년간 서울지역 연평균 상승율이 4.3% 였다고 하니 가능할 것도 같습니다.
고민이 됩니다.
혹시 제가 고려하지 못한 부분이 있을까요? |
