10.15 대책 발표 이후 거의 모든 커뮤니티, 유투브에서 부동산 얘기가 끊이질 않네요.
그 동안 이 주제에 대해 고민했던 제 나름대로의 생각을 그냥 두서없이 적어봤습니다. (매너있는 토론은 환영합니다.)
"왜 서울 집값만 오르나?"
- 서울이 가장 살기 좋기 때문이다. 지금도 가장 살기 좋고, 앞으로도 살기 좋을 것이다. 왜냐면, 대부분의 일자리가 서울에 있고, 좋은 학교도 서울에 있다. 당연히 돈 벌 수 있는 기회도 서울에 가장 많다.
"그럼, 서울 집중화를 해소할 수 있는 방법은?"
- 쉽다. 지금 서울에 집중된 기능을 지방으로 분산하면 된다. 예를 들면, 정치는 A시로, 대학은 B시로, 반도체 관련한 사업장은 C시로,....그렇게 강제로 옮기면 간단하다. 그런데 강제로 옮길 수는 없으니, 정책으로 유도해야한다. 대표적인게 세금 혜택 그런거겠지.
- 근데, 이게 성공한다면, 서울에는 그 많은 사람이 몰려들 필요가 없고, 결국 서울의 집값도 하락할 것이다. 이미 서울에 집을 가지고 있는 기득권 (국힘당이건 민주당이건) 들은 그걸 원할까? 아마, 겉으로는 국토 균형발전 이러면서 속으로는 자기들 아파트 시세 보고 있을거다.
"서울 집중화를 해소할 수 없다면, 서울 집값을 내리기 위한 차선책은?"
- 보유세 강화 + 양도세 한시적 인하. 예를 들어, 내년부터 공시지가를 시세의 90%라고 하고, 보유세를 시세의 2%씩 매년 내야한다고 생각해보자. 이러면, 잠실 아파트 33평 30억이라 치면, 공시지가는 30억 * 0.9 = 27억, 보유세는 매년 27억 * 2% = 5400만원이다. 월로 따지면 450만원. 이 정도 현금 흐름이 안되는 사람은 다 팔라는 얘기다. 대신, 2026년 년말까지 양도세 한시적 면제, 그 다음부터는 양도세도 또 올린다면, 아마 꽤 많은 매물들이 한순간에 쏟아져 나올 거고, 그럼 당연히 집값은 떨어지게된다. (대신 여기에 불만을 품은 중도층에서 민주당에 등을 돌리게 될 거 같다.)
- 아니면, 진짜 공급을 통해 승부를 보던가. 단, 기존 아파트 허물고 그거 재건축해서는 답이 없다. 우선 시간이 너무 오래 걸리고, 재건축하기 위해서는 일단 부숴야하기 때문에 멸실이 생긴다. 그러니까 순증은 얼마 안된다. 진짜 정부가 각오가 섰다면,얼마남지 않은 국공유지에 상상을 뛰어넘는 용적률을 적용해서 초초초고층 아파트를 세워서, 정부가 원하는 가격으로 정해서 분양하면 된다. 당연히 적자가 나겠지만, 그건 보유세나 다른 자원을 통해 메꿔야겠지. (재건축 활성화를 통해 서울 집값을 잡겠다는 건 말도 안되는 소리다. 무주택자들 걱정하는 척하면서 그걸 통해 그 동네 집값 올리려는 심보다.) 진짜 집값을 잡겠다는 의지를 보여주려면, 그린벨트도 과감하게 풀어서 아파트 지으면 된다. (대신 착한 분양가로 ...차액은 세금으로 메꾸고.)
"집 값이 오르는 건 돈을 풀기 때문 아닌가?"
- 물론, 인플레로 인한 자연스런 물가 상승만큼 집이 오르는 건 아주 자연스럽다. 하지만, 지금 서울 특히 강남3구는 물가와는 상관이 없다. 한국을 넘어 전 세계에서 가장 안전한 투자, 그러면서도 고소득이 보장된 투자처처럼 자리매김되다보니, 여기저기서 투기 세력들이 들어오는거다. 왜 안전하냐면....앞서 설명했듯, 민주당이던 국힘당이던...집 값을 잡을 생각이 별로 없어보인다. 심지어, 떨어질 거 같으면 정책으로 뒷받침해주고나, 둔촌주공때처럼 구해주기도 한다.
"자본주의 사회에서 투자로 인한 정당한 소득인데, 이건 못먹는 놈이 바보 아니냐?"
- 맞다. 법적으로 아무 문제될게 없고, 도의적으로도 문제없다. 다만, 내 아파트가 10억에서 20억으로 올랐다고 했을 때, 그 아파트를 20억주고 산 누군가는 열심히 땀흘려서 한푼두푼 모아서 20억을 만들었을 거고, 나는 그 사람의 노력의 결과를 꿀꺽하는 거니, 쫌 미안하긴 하다.
"내 집 한 채는 있어야하지 않냐"
- 내 소유의 집이 필요한 이유를 생각해보면, (1) 자산 증식 (2) 주거의 안정. 쉽게 말하면, 내가 원하지 않을 때 집을 비워줄 필요가 없음. 크게 이 두가지인데... (1)은 얼마든지 다른 방법으로도 대처 가능하다. 예를 들면 , 잠실 아파트 30억을 가지고 추가 상승을 기대할 수도 있고, 이 30억을 가지고 비교적 안전한 금융 상품에 투자해서, 큰 욕심 부리지말고 매년 5% 수익만 만들 수 있다면, 매 년 1.5억의 소득이 생긴다. (2) 주거의 안정은, 간단하게 해결할 수 있다. 법으로 임차인의 권리를 좀 더 강화하거나 (이러면 임대인들이 물론 싫어하겠지만) , 임대주택을 다양하게 지어서, 최고급, 고급, 일반 이렇게 등급도 나누고, 아파트, 빌라, 타운하우스 이렇게 형태도 다양하게 하고, 기간도 1년, 3년, 5년, 10년 뭐 이렇게 다양하게 운영하면, 자기의 인생 계획에 따라 맞춰서 들어가면 된다. 그러면 굳이 내 소유의 집이 꼭 필요한 건 아니다. (물론 들어가는 비용을 따져봐야겠지만)
"그래서, 넌 어쩔거냐?"
- 난 현재 무주택자이고, 다행히 현금 흐름은 좋은 편이다. 계속 가격 추이를 지켜볼거고, 적당한 가격까지 내려왔다 판단되면 하나 살 생각도 있다. 물론 투자 목적이라기보단, 거기서 남은 생을 정리하는게 나을 거 같아서. (곧 주택연금 받을 수 있는 나이가 되니까) 절대 무리한 대출은 안받을거다. 내 나이는 빚을 정리해야할 때이지, 새로운 빚을 늘려서는 절대 안되는 시기이다.
"만약 집값이 계속 안떨어지고, 고공행진한다면??"
- 그럼 뭐, 계속 지금처럼 살겠지. 정치인들 욕하면서 . 퇴직하고 나면 조금은 한적한 서울 근교로 옮겨서 반려동물들하고 같이 살 수도 있겠다.
아...써도 써도 끝이 없네요... |
