아파트가 훌륭한 투자처가 된 건 두가지 요인에 기인함
1. 지속 우상향에 대한 믿음
2. 레버리지(대출)
예로 서울에 20억 아파트를 자기자본만으로 취득 후 5년 뒤에 30억이 되서 팔았다고 가정시
취등록세, 부동산 수수료, 양도소득세, 보유세(재산세, 종부세)를 감안하면 대략 5년 년평균(CAGR) 수익률이 약 6% 수준임.
금융자산을 가지고 올릴 수 있는 수익률보다 높지않기에 그닥 매력적인 투자처가 이님
하지만 레버리지 사용시 수익률은 급격히 올라가기에
최대한 많음 대출을 통해 구입할 수록 수익률은 높아지고 훌륜한 투지처가 됨
현재 상황을 다시 보면
1. 지속 우상향의 믿음은 아직까지 유효하나
2 레버리지는 대츨규제로 크게 줄어들음
(문때도 동일한 대출규제가 있었는데 집값은 올랐다고 주장에 대해 굳이 언급하자면 그땐 15억 이상 집에 대출금지 였으나 사업자 대출로 충분히 받을 수 있어 대출규제가 거의 없었다고 봐도 무방, 그때 집 산 사람은 다 앎)
자 이제 레버리지가 줄어 예상수익률이 떨어졌기에
투자처로서의 매력도는 낮아졌고 수요는 줄음
이제 주의깊게 봐야할 것은
아래사항임
1.대출규제 지속여부
2.투자수익률을 떨어뜨리는 정책 적용여부(보유세 인상 , 장기보유공제 폐지 등)
3. 타 투지처(주식시장) 기대수익률 상승에 영향을 주는 정책 여부
어차피 부동산 우상향에 대한 믿음은 단기간 바뀌지않음실제 아파트 가격이 2년이상 지지부진시 서서히 금이가고 허물어짐
1~3 항목 진행여부를 보면서 구입 또는 매각을 고민하면 됨
굳이 이시점에 바로 사라고 부추기는 사람은 영끌로 산 사람, 눈치보며 은퇴자금 마련을 위해 팔 시점을 보는 장기보유자 그리고 떡방업자 뿐임
상황보며 대처하면 됨
ps. 그냥 실거주 목적이면 수익률 상관없이 사면 됨 |
