
제목	서울 경기 16억 아파트를 4억에 살기2026-03-08 08:37
작성자	최적화
서울 경기 16억 아파트를 4억에 살기 대략적으로 매매는 약 16억~~ 전세는 약 8억 정도 전후 월세는 약 1억/250만원 정도 합니다. 전세자금 대출 2억 대 이상이면, 2억 약 70만원 3억 약 100만원 초반 4억 약 140만원 씩 이자가 나갑니다. 월급 500만원을 벌어와도 약 1/3은 까고 시작하는 겁니다. 관리비 약 30만원도 내야합니다. 전세 8억에 전세자금대출 3억이면, 애초에 5억전세로 들어가면 좋으련만 그게 잘 안되는 것이 현실이죠. 특이한 일부세대 빼고는 거의 다 대출입니다. 1)진짜 부자 2)대출 극도로 혐오 3)아예 대출로 전세를 오는 것을 이해를 못함 어떻게 보면 이분들은 오히려 매우 가계재무건전성이 매우 좋습니다. 우선적으로 전세자금대출이 없어져야 합니다. 4년 뒤, 6년 뒤, 8년 뒤 이 전세자금대출 8억은 그대로 화폐가치만 떨어진 후 8억으로 돌려받게 됩니다.(단순히 고위험 고평가 주식을 하라는 말이 아닙니다.) 지금 8억 전세로 들어가서 10년 후 8억을 돌려받으면, 화폐가치가 떨어져서, 6억을 돌려받는 셈이 됩니다. (여기에서 대출 2~3억을 빼면) 내 순자산 5억은 또 줄어드는 셈이 됩니다. 즉, 지금 집이 없어서 약 8억대의 전세에 전세자금대출 2~3억대로 계신 분들은 10년간 전세로 있을 경우 매달 약 70만원~100만원은 갖다 버리고, (total : 8400만원~1.2억) 1년 뒤에 돌려 받는 6~5억도 화폐가치가 떨어져서 약 4.5억~4억이 되는 것입니다. 그렇다고 해서 이 6~5억+ 담보대출로 이상한 오피스텔이나, 신축빌라나 원래 거주지역보다 떨어지는 지역의 주택 매수시 묶이게 되는 것입니다. (절대 매수 금지!) 이왕 이렇게 된거 절대 사면 안됩니다. 앞으로 좋은 조건의 분양 등이 많이 나올 것입니다. 물론 하늘의 별따기 입니다. https://v.daum.net/v/20230921152632634 1억/230~250만원 월세로 전환해보겠습니다. 이제 모든 전세자금대출이 0원이 되었습니다. 전세자금대출 이자로 매달 이자로만 약 최소 70만원에서 약 140만원을 이자로 매달 갖다 버릴 것을 매달 이 돈으로 적립식으로 배당주를 사더라도 월 약 180~200만원이면 다시 4년 이내에 1억이 만들어 집니다. 그 방법은 이와 같습니다. 꼭 읽어보세요! https://cafe.naver.com/optinsu/1636 계속 리스크 리스크 하는데 오히려 리스크 없어집니다. 패시브 인컴 자산으로 3억을 세팅하였습니다. 월환산 약 230만원 정도가 세후로 발생됩니다. 귀찮을 경우 먼저 월세를 내면 조율하여 깍아주기도 합니다. 예를 들어 10년 목표로 잡았을 때, 8억 전세보증금은 10년 뒤에 대출 공제 후 약 50% 화폐가치가 감소되어 그대로 지급되지만, 위의 자산은 10년 뒤 조금은 증식되어 있을 확률이 매우 큽니다. 즉, 약 3.5억~ 많으면 약 4억 정도될 수 있을 가망성 높습니다. 전세자금 대용의 안정적인 성향이지만, 배당금을 지급해주는 맥쿼리인프라로 세팅하였습니다. 변동성 매우 미미합니다. 중장기적으로는 우상향합니다. https://cafe.naver.com/optinsu/1718 패시브 인컴의 최고봉인 브라질 국채를 세팅하였습니다. 표면이율이 10% 라 월환산 소득을 높일 수 있습니다. 현재 주가가 높은 만큼 채권가격이 저평가 되어 있습니다. 헤알화/원 환율 또한 저평가 되어 있습니다. 현재 부터 중장기간 약 10~15년 동안 크게 문제 없을 것으로 생각됩니다. https://product.kyobobook.co.kr/detail/S000218400938~카더라 말고, 꼭 정독해보세요. 현재 약 십 몇년간의 패시브 인컴자산으로 손색이 없습니다. 이렇게 되면, 4억으로 16억대 집을 거주할 수 있을 뿐만 아니라, 매월 전세자금대출 이자 낼 것을 조금 더 보태서, 3.3년 마다 https://cafe.naver.com/optinsu/1636약 100만원을 더 보태서, 이 플랜을 3번 실행하면 3억이 생깁니다. (이자 및 수익 제외) 물론 위의 보증금 대용의 3억은 약 3.5억 +4억 정도가 될 가망성이 매우 높고, 새로 생긴 3억 까지 합산하여 이 3억의 수익까지 더해진다면, 약 7억+@ 가 되어, 매월 발생하는 패시브 인컴 소득은 배이상으로 늘어나게 됩니다. 오히려 위험하지 않을 뿐만 아니라, 재무 건전성이 더 건전해집니다. 그럼 이 외의 잉여자금 까지 저축을 하거나 투자를 한다면, 더욱 더 금융자산이 많아지게 됩니다. 이 전세금으로 들어갈 자금으로 한 발짝 앞서 나가게 되기때문에, 현재 집이 없는 무주택자 분들(전세 세입자, 젊은분들)께서는 이 위기를 기회로 바꾸어 보시길 강력 추천드립니다. 정말 무주택자 전세문제 때문에 심각한 고민을 하고 계시다면 심각하게 계산기를 두들겨 보시고, 계획을 세워보세요. 환율하락기에는 브라질 국채를 소개하지도 않습니다. https://cafe.naver.com/optinsu/1843 자주 묻는 Q&A 월세 계속 올라가면 어떻게해요? 아파트 수명을 4~50년으로 잡았을 때, 재건축 까지 절대 계속 안올라갑니다. 물가상승률에 맞추어 품목별로 돌아가면서 올라갑니다. 하지만, 아파트는 결국 올라가다가도 노후화되어 언젠가는 피크를 찍고 정체하거나 하락합니다. 끝까지 살거나, 옮겨가면 됩니다. 과거 한 때 몇 구 합쳐서 최고의 아파트 였습니다. 재건축하여 새로 태어나기 전까지는 절대 안올라갑니다. (무조건 피크 찍고 하향합니다. 강남권의 재건축 아파트도 동일) 구축 아파트를 들어가라는 말이 아닙니다. 새 아파트에 들어가도, 월세가 올라가도, 그만틈 인컴자산도 늘어나도록 설계합니다. 집이 없으면 어떻게 해요? 오히려 약 10년 주기로 좋은 아파트에서만 살 수 있어요. 주택연금의 비효율적인 문제(역모기지론 65세 집값5억에 약 월100만원)로 부터 자유로워집니다. (확 여유가 되지 않는 이상, 집이 있어도 문제입니다) 오히려 몸집이 자유로워 집니다. 요양병원을 갈때에도 수월합니다. (자세히 보면 부모님 요양병원 갈 때 짐만 있는 빈집들 많아요. 한두달에 몇번씩 와서 청소.) 떠날 때 자유롭게 떠날 수도 있어요. 집이 있고 없고가 중요한게 아니라, 패시브 인컴 자산에서 매달 몇백이 죽을 때 까지 성장하면서 나와주는 것이 중요합니다. 이를 테면 매달 약 1000만원이 나와주면 집이 있든지 없든지 아무 관계 없습니다. 삘 받으면 1년은 시그니엘(월1500)에서 살아봐도 되요. 매달 나오니깐요. 집의 유무가 중요한 것이 아닙니다. 기억하세요. 패시브 인컴 자산(Passive Income) 자산의 크기가 지금이든 나중에든 여러분을 자유롭게 만듭니다. 주식 아니예요? 맥쿼리 인프라는 국내 코스피 내의 배당성향이 90%인 정부에서 적극 권장하고 있는 우량 배당주입니다. 변동성이 너무 없어서 문제입니다만, 중장기적으로 성장하고 있습니다. 현재도 지수가 2배로 오르는 동안 오른 것이 없습니다. 건강보험료에 영향이 가지 않나요? 브라질 국채는 100% 모두 비과세라 건강보험료 인상에 전혀 영향을 주지 않습니다. 맥쿼리 인프라는 3억 까지는 약 2000만원 한도 내에 해당되고 부부가 3억 3억 으로 할 경우 다른 주식없을 경우 각각 2000만원 이내 가능합니다. 물론 초과과 되어도 정부 방침에 따라 최대 우대혜택이 주어질 것으로 보입니다. 파생상품 아니예요? 브라질 국채는 미국국채, 일본국채 등과 더불어 장외 해외국채 금융상품이지, els,dls와 같은 파생상품이 아닙니다. 오히려 파생상품이 훨씬 위험합니다. 환율 변동성이 심하지 않나요? 과거 약 15년 전부터 약 10년간은 헤알화/원 환율하락기 (약 1/3)였습니다. 현재는 준바닥권으로 매년 약 12%정도 전후대의 이자가 지급되고, 금리인하예정기 이기 때문에 준바닥권에서의 환율변화 등은 매우 포용할만한 정도이고, 현재 이와 같은 기조 때문에 쉽사리 환율이 떨어지기 힘든 국면입니다. (단순히 환율을 예상하는 것이 아닙니다.) 즉, 약 20년 만에 사이클이 도래하였습니다. 자세한 내용은 꼭 책을 정독해 보세요. https://product.kyobobook.co.kr/detail/S000218400938 이상한 상품 아니예요? 미국 국채와 같이 제도권에 있는 장외 해외채권입니다. 오히려, 파생상품이나 비트코인 및 선물 레버리지 등이 몇백배는 훨씬 더 위험합니다. 전세를 싸게 들어가면 까먹지 않을까요? 그래서 전세보증금에 해당되는 금액 만큼은 맥쿼리 인프라 등이 변동성이 미미하여 재미가 없다 하더라도 연 5~6%대 배당금이 지급되도록 그냥 두세요. 배당금 + 미미한 성장률 동시에 반영됩니다. 패시브 인컴으로 보유하고 있는 것이 중요합니다. 내 맘대로 못하잖아요? 주로 신축 아파트에 거주를 하기 때문에 하고 말고 할 것이 없어요. 구축은 어떻해요? 만약 장기간 거주할 의향이 있다면, 집주인에게 인테리어를 하고 싶은데, 집을 새집으로 인테리어 해줄테니 인테리어비용 예시 3000만원 중 50%는 집주인 쪽에서 부담을 해달라고 하시면 됩니다. (방법론) 그런데 이 방법은 비추 입니다. 그냥 깨끗한 집으로 들어가는 방향이 좋아요. 도배나 수리는 어떻해요? 신축이라 주로 손 볼대가 없습니다. 계속 좋은 환경의 신축 아파트에만 거주를 하게 됩니다. 평균 약 10년 마다, 좋은 환경을 계속 누리는 것이죠. 오히려 신축아파트에 저렴하게 월세로 들어가기도 합니다. 유지비용은요? 계약하기 전에 필요한 경우 도배, 수리, 보수 등을 모두 요구하기 때문에 각종 비용이 하나도 들지 않습니다. 이에 아울러 세금도 하나도 안나옵니다. 등등 많은 내용을 세입자에게 유리하게 할 수 있습니다. 전세 세입자분들이여, 위기를 기회로 바꾸어 보세요! 현 시점에서 패시브 인컴 자산의 크기가 미래를 바꿉니다. 나머지 잉여자금은 저축이나 투자하세요. 관점을 약간 준(準)파이어로 변환해 보세요. 오히려 살짝 보이기 시작할 것입니다. 집이 안올라간다는 뜻이 아닙니다. 현재 지방이든 서울이든 최고가에 무리하게 매수하는 것은 비추합니다. 반면 지방의 경우 평생 거주할 집은 헐값에 저렴하게 나온 집을 매수하는 것도 방법일 수 있어요.
#국내주식 #해외주식 #코스피 #코스닥 #주린이 #저평가주 #우량주 #etf

댓글
작성자(*)
비밀번호(*)
내용(*)

이전	주식 거래시간 연장 6월 시행 물 건너가나…거래소, 연기 검토	파프링카	2026-03-08
다음	디와이씨	유쾌한마녀79	2026-03-08